深圳一季度二手房成交4.6万套 创历史第二高

证券时报www.st.04月18日讯 证券时报记者 张国锋

在去年年底情况再现之后，今年一季度，深圳楼盘楼市延续了这股热潮。在2月份非限购城市首付最低两成，多部委发文契税、营业税调整，3月央行降准等旨在消化楼市库存，促进市场发展。在政策如此宽松的环境下，深圳楼市亦迎来了火爆行情，虽然3月份“325新政”落地、宣布计税评估价4月起上调，两个利空更多的是影响未来二季度市场，难阻一季度量价齐涨的局面。

深圳一季度二手房成交4.6万套，环比增长42.4%，同比增长99.3%，创下历史第二高，仅次于2009年四季度；根据深圳链家成交系统数据显示，二手住宅成交均价为48712元/㎡，环比上涨17.2%，同比增长66.9%。至于后市方面，预计二季度为新政消化周期，成交量高位回落至2万套左右，二手住宅均价总体保持稳定，在5万元/㎡左右小幅波动。

成交量：全市成交46005套创同期新高

根据深圳市规划国土委数据统计，深圳一季度全市二手房共成交46005套，创同期新高，历史第二高，环比增长42.4%，同比增长99.3%；成交413.8万㎡，环比增长48.3%，同比增长97.8%。其中住宅成交42361套，环比增长46.0%，同比增长103.3%，成交349.7万㎡，环比增长48.6%，同比增长96.7%。

深圳链家市场研究中心认为，一季度成交保持高位水平主要有两点。一是去年火爆市场的延续，买卖双方入市积极，特别是春节前1月份，如换房需求、首次、投资需求等大量释放；二是政策因素导致的结果，春节前后调控传闻的出现，至3月评估价调整通知，325新政限购、限贷升级，大量年前和年后已签约的置业者，加紧办理过户手续，导致了3月份创下2万多套的天量交易。

从各区域成交看，龙岗为11762套，也是全市成交量唯一破万的行政区，环比增长31.7%，同比增长136.2%。宝安为9839套，居第二名，环比增长54.9%，同比增长116.1%。福田和南山分别为8260套，7380套，环比分别增长42.1%，75.6%，同比分别增长70.6%，76.3%，其中南山环比涨幅最大。罗湖和盐田分别为7563套，1201套，环比分别增长27.3%，13.3%，同比分别增长87.9%，139.7%。总体看，龙岗、宝安两区交易量明显领先于其他区域，总量占到全市的47.0%，南山、宝安两区增幅处于领先，也是近半年非常活跃的区域。

从近十年来看，深圳二手房季均成交24592套。其中，2006-2007年季均24754套，2008年季均10725套，2009-2010年季均34966套，2011-2012年季均17431套，2013-2014年季均20282套，2015年季均成交34973套。从整体看，2016年一季度成交46005套，远高于近十年季军成交量，比2015年火爆楼市也是高出一万余套，高居历史第二高，仅次于2009年四季度。可见，一季度楼市非常火爆，同时也体现了政策会对市场产生非常大的影响，如上调评估价导致过户节奏加快。

成交均价：全市48712元/㎡，同比上涨66.9%

2016年一季度市场火爆，价格持续上涨。根据深圳链家成交系统数据显示，全市二手住宅成交均价为48712元/㎡，环比上涨17.2%，同比大幅上涨66.9%，较去年四季度有明显扩大，也是自2015年二季度以来持续快速上涨。主要是供需双方都看好后市，其中业主心理价位坚挺，春节前夕涨价、春节后高价放盘都十分普遍，其中2月均价突破5万元/㎡。

各行政区，环比基本上涨10%以上，同比基本上涨60%以上。其中，南山一路猛涨，为68714元/㎡，领跑全市，环比上涨17.5%，同比上涨83.5%，涨幅居全市之首；宝安为46728元/㎡，环比上涨13.4%，同比上涨82.2%；龙岗、罗湖、盐田的环比涨幅都在13%以上，其中龙岗环比上涨17.2%；福田价格为59363元/㎡，环比上涨9.8%，同比上涨59.7%，环比同比涨幅均为最少。

从2009-2015年二手住宅季度成交均价走势看，整体在持续走高。进入到2015年二季度起涨幅持续加快，至2016年一季度达到峰值。其中，2016年一季度为48712元/㎡，环比增长17.2%，较2015年一季度的29193元/㎡上涨了66.9%，是2009年一季度9873元/㎡的近5倍，是2010年一季度13146元/㎡的3.7倍，单价绝对值增加3.6元/㎡。

从近两个季度购房用途看，改善、投资增加，刚需首次减少。改善置业占26.3%，增加了2.2%，其中1月份换房需求旺盛，改善比例在27%左右，创下近一年多的新高；投资置业占30%，小幅增加，2015年火爆延续至年初，1-2月看涨的保值投资者入市仍相对积极，不过由于调控，3月份投资占比开始回落。首次置业占比缩减至43.8%，由于房价持续上涨，一些刚需的入市总量有所减少。

展望：“3.25”新政消化周期，政策维持稳定

业内人士指出，一季度“325楼市调控”新政出台，4月计税评估价上调，两大利空之下，二季度深圳楼市将进入到政策消化周期，置业者入市节奏趋缓，观望增加，业主会重新权衡报价。所以，预计成交量将高位回落至2万套左右月均约7000套，价格在5万元/㎡左右波动。

记者采访深圳链家市场研究中心负责人，其表示，从政策方面看，“3.25”新政消化周期，政策维持稳定城市分化明显，去库存背景下因地制宜。2月央行和银监会发布通知称不限购城市首付最低两成，多部委宣布契税及营业税减免调整，全国性的去库存利好基本与深圳无缘。与此同时，深圳政策反而收紧，325新政限购、限贷升级，4月起计税评估价上调，两大利空抑制需求。总体看，调控政策落地后，二季度将会进入到消化期，在市场快速降温的前提下，不会再次加码，稳定则压倒一切；同时，也不排除在库存背景下，再次出现降息、降准，从而给深圳楼市带了一些利好。

对于市场预期，其表示，成交量方面，二季度二手房成交在2万套左右。首先，3月25日楼市调控政策出台，短期市场观望增加；其次，前期不少需求被提前释放，二季度恰逢政策过渡时期，置业者入市积极性会下降。所以，当前政策收紧之下，预计月均成交7000套左右，季度约在2万套，其中4-5月受到的冲击较大，实际的交易量会比较低，随着时间推移、政策消化，6月或开始反弹。

至于房价方面，其预测，二季度二手住宅均价在5万元/㎡波动。3月份价格基本停止了上涨，新政后业主的放盘价格基本维持了稳定，诚意出售的业主存在小幅的议价，所以二季度特别新政后的4-5月价格可能存在一些波动。但是，大部分业主回调、议价的都是前期的高价放盘，实质性的降价并未出现，长期看涨依然是主流，同时过去历史证明深圳房价是十分坚挺的，只有当市场持续低迷3个月以上低于5000套，才会小幅回调。所以，预计一些物业、个别月份价格会出现波动，但总体来看二季度会在波动中稳定前行。

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