房地产众筹遭喊停未来何去何从

距离深圳楼盘市互联金融协会4 月12 日发布《关于停止开展房地产众筹业务的通知》，广州楼盘市金融局4 月13 日要求规范众筹平台房地产众筹业务，已经有1 个多月的时间，原本百花齐放、蒸蒸日上的房地产众筹行业迎来当头一棒，成为舆论关注的焦点。

近日，深圳互联金融协会又通报了深圳地区房地产众筹业务的整改情况。通报结果显示，截至5 月4 日，深圳全市9 家排查涉及房地产众筹业务的机构中有7 家已停止新项目，其中1 家有转入微信平台继续开展业务的迹象；2 家仍有新项目上线，且存量项目未下线。房产众筹平台的命运再度受到关注。

如果说第一次被喊停房地产众筹是“意气用事”，第二次追踪并通报整改情况看起来更像是监管的决心已定。在重重政策压力之下，房地产众筹就此熄火？还是转型发展？抑或是整改合规继续前行？

房地产众筹离炒房有多远？

根据盈灿咨询的最新统计，截至2016 年3 月底，全国涉及房地产众筹的有30 多家。包括中筹金、平安好房、无忧我房、搜房、房金所等。其中，超过18 家以上业务比较垂直，也就是业务范围全部围绕房地产，整体成交规模超过10 亿元。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，目前房地产众筹遇到了一些问题。“主要是部分平台流程和利益关系复杂，盈利模式不够清晰，自主设计跟不上，法律风险较大，各个城市出现了利用众筹炒房的现象。”

业界人士认为，叫停房地产众筹业务，是此前叫停、清查“首付贷”的延续和加强，防止投资投机性炒房在更大范围内蔓延。

“首付贷是加杠杆很危险，我们是城市空间改造金融服务商。我觉得有本质区别。”91 投房CEO王健翔指出，深圳广州叫停的房产众筹是众筹买房，买房的目的是炒房。房产众筹属于综合类众筹，包括股权类、债权类和回报型众筹，如果众筹买房是为了短线交易获利应该遏制。当房产众筹的资金用来做存量改造，则是应该是支持的。“楼市体量很大，房产众筹的体量不足以对房地产市场产生影响，所有在不合理的范围内加杠杆的行为应该立刻禁止，但也应该分情况讨论。不过，房产众筹本身存在很大法律风险，比如代持，以及共同持有如何出售的问题。”

中筹金创始人兼董事长唐人则表示，首付贷与房地产众筹并不能相提而论。首付贷强调的是“贷”，利用房产余值再抵押，会加大购房杠杆，让房地产市场的不确定因素增大，是明显与当前政策违背的。而房地产众筹强调的是“筹”，比如中筹金做的是一个资产供应平台，可以减少交易环节、缩短资金链条，从源头上降低成本，从而帮助开发商去库存，维护市场的稳定，有利于房地产市场趋于良性发展。

与此同时，房地产众筹与众筹炒房也有着本质的区别。众筹炒房就是简单的凑份子抬高房价，倒手投机。而房地产众筹起源于美国，在目前已经发展成为地产开发商融资和销售环节甚至后期管理运营的主要工具之一。比如，在2013 年创立的美国房地产众筹平台RealCrowd，它鼓励投资者跟房地产公司直接进行交易，它存在的意义是能最大程度做到透明公开，降低投资风险。

“关于这次深圳和广州这次叫停房地产众筹业务事件，业内曾进行过深度解读。大家更倾向于认为，监管部门是在萌芽阶段对当前的市场乱象进行一次集中整治，防止不合规的‘炒房平台’扰乱市场。从长远来看‘去伪存真’是件好事，目前业内对于出台明确监管细则或者法律法规的呼声越来越高，但随着相关政策、制度的完善，符合中国房地产市场规律、符合相关法律法规的产品将能够在合规合法的路途上走的更远。”唐人补充道，“当然，法律政策的制定实施总是在金融创新之后出现的，这不仅需要考验创业者的自律性，还需要政府及时对于房地产众筹做出明确的法律法规界定和限制。”

目前全国一线、二线城市的房价确实面临着过快的上涨的压力。但是，从数据上来看，目前我国房地产众筹只是在起步阶段，体量总体不是很大。其中，深圳、广州的正规房地产众筹平台交易总量只有5 亿元或者更少，相对于深圳和广州2015 年数千亿的房产成交规模来说，影响微乎其微。

“现在距离深圳、广州互金协会发出相关通知__的时间还是较近，未来的情况，需要观察这些规定的效能。对于房地产众筹平台来说，需要考虑的更多，无论未来如何，合法合规是必须要满足的。”唐人说。

“深圳的叫停部门也不能算作政府行政部门，法令是否有效有待商榷。”王健翔表示，其公司的主要业务在北京楼盘、上海楼盘、南京楼盘、杭州楼盘、成都，目前均未收到相关叫停的通知。

确实，相对于深圳、广州的“激烈反应”，截至目前其它城市并没有相关政策出台。

转型还是继续深耕

有分析人士指出，房地产众筹之所以一度受到青睐，一方面是众筹能借助互联的传播效应，以小成本在短时间将楼盘的有效信息传达至目标消费者；另一方面，北上广深等一线城市供需严重不平衡，一些政策因素在客观上催生出众筹炒房情况。

目前国内房产众筹的模式主要有四种，具体如下：开发融资真实购房型，以开发商获得开发建设资金，投资者直接获得房屋产权为目的；开发融资投资理财型，开发商主要以获得开发建设资金为目的，投资者主要以获得投资理财收益为目的；营销去化真实购房型，开发商以项目去化为目的，投资者获得房屋产权为目的；营销去化投资理财型，实质上是准REITs 产品，主要也是帮助开发商去化的同时帮助投资者获得理财收益。

“在一线城市土地资源、竞争激烈，二线及以下城市，销售及库存压力攀升的环境下，这些产品的存在意义还是十分巨大的。即使政策监管的达摩利斯之剑落下，这些模式也能为以后提供很多的思路借鉴。”唐人说。

在唐人看来，房地产众筹是“资产证券化的互联化”的一个重要引导者，最终实现资金和资产分离，轻资产运作模式。国内具有雄心的开发商也在想做这事，但趋势是必然，过程很艰难。

值得注意的是，最近有消息显示，美国房地产众筹公司Fundrise 已经放弃了它开创的房地产众筹模式，“终止项目制投资标的的发行而将更多注意力转移到房地产投资信托基金”。今年1 月，Fundrise 推出其第二个非上市房地产投资信托基金产品，类别为股权众筹投资产品；去年11 月曾推出过按揭房地产投资信托基金。

房产众筹平台转型似乎成了大势所趋。据了解，目前国内也已经有很多房地产众筹平台开始着手转型了。有些平台转型为“互联+ 房地产+ 金融”电商平台，也有些转型为房租租约证券化平台，还有做VR 看房的。

“国内这些转型没有脱离‘房地产+ 金融+ 互联’这种资源高效配置的模式。”唐人透露，中筹金目前定位于优质资产互联供应平台，也在着手相关的准备，与合作机构在房地产、金融、互联领域深耕细作。“在未来，市场需要这种模式促进房地产、金融、互联三个行业的联合发展，让地产商不必疲于奔命，让购房者告别房奴。”

“房产众筹依然会存在，作为房产金融重要的闭环。未来大部分公司定位应该是房产金融和证券化。”王健翔指出，不仅仅是房产众筹，众筹类产品一直在成交总额上没有突破性发展。众筹本身是非标准化产品，受众人群特定，但是作为传统金融的众筹补充环节，必不可少。

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