梧州

回迁房晚交三年楼价翻倍 赔偿金按什么算?

2016年12月14日来源:南方都市报行业动态责任编辑:chenliang

2008年签订拆迁合同,约定取得施工许可证30个月内交付回迁房,结果却晚了近3年。村民由此起诉开发商,要求按合同约定支付赔偿金。不过对于违约金基数等问题,双方产生分歧,村民陈某要求按照房子市价1.4万元每平米为赔偿基数,而开发商只按原价7000元每平米支付。

迟交楼953天

2008年1月13日,陈某与某房产公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》,约定陈某 将 位 于 香 洲 区 某 村123.67平方米合法建筑交由某房产公司拆迁改建,陈某以产权调换方式置换142 .22平方米,选择商品房一套144 .06平方米房屋,其余面积以每平方米7000元多退少补。双方还约定,补偿房屋自某房产公司取得施工许可证之日起30个月内竣工交付陈某,未按合同约定期限交付使用,应向陈某按房屋市场价总额每日万分之二支付违约金,逾期达三个月时,应支付每日千分之二违约金。

不料,2009年7月2日,珠海市建设局向该房产公司发出通知,称因该项目改建容积率正在核实、调整,要求暂停改建项目所有楼盘的施工,待规划落实后方可复工。2010年3月19日,珠海市住房和城乡规划建设局发函某房产公司同意复工。其中停工共计261天。2013年2月5日,房产公司发出《入伙通知》。此时已经距离约定交房时间过去953天。

违约金赔偿起纠纷

2014年9月,陈某向法院提起诉讼,要求房产商赔偿逾期953天的违约金。陈某表示,同意减少292天外,房产公司违约661天,其中三个月内90天以每平方米14000元,每日万分之二计142.22平方米违约金为35839 .44元;三个月后共5 7 1天 ,以 每 平 方 米14000元,每日万分之五计142 .22平方米违约金为568453.34元。以上两项房产公司应支付违约金共604292.78元。

对于60万元的赔偿,房产公司则表示,违约金标准过高。房产公司出示了《拆迁补偿回迁结算表》,称双方就案涉赔偿已达成方案,赔偿总额256563元。不过该结算表双方均未签名盖章确认。

房产公司还表示,政府要求停工的时间包括同意复工后工人回工及器械安排的时间应该是351天,均应在逾期向陈某交房的时间内扣减。陈某表示,自己已放弃部分权利,逾期交房时间已减少292天,只以661天计,逾期三个月交房的违约金计算标准也自行降低至每日万分之五,而非合同约定的每日千分之二。

不过,双方的焦点问题还是赔偿基数问题,开发商认为房价应当以合同里的7000元每平方米计算,而不是14000元。陈某书面申请委托评估机构对补偿房屋的市场价格进行评估。房产公司对此表示反对。

法院说法

房主已调低赔偿标准

二审判违约金31万元

对于争议点,一审法院表示,《拆迁补偿回迁结算表》双方均未签字或盖章,合同尚未成立。

对于违约金计算的基数,法院认为,在合同第二条中,明确约定在面积确权后,根据确权面积以7000元/平方米的价格多退少补,即陈某对于多出的面积的购买和结算价格,以此价格认定为双方预期的市场交易价格,符合双方的真实意思,以此确定违约金计算的基数,对于双方也更具公平性。某房产公司应该向陈某支付违约金257646元。

陈某不服一审判决,要求依合同约定应按实际获得的补偿面积市场总额作为计算违约金的基数。房产公司亦不服一审判决上诉。二审法院最终认为,陈某将逾期三个月后违约金每日千分之二计,自行调整降低为每日万分之五,已不过分高于某房产公司违约造成的损失,一审法院再酌情调整为每日万分之四做法不当。将违约金改为317577.26元。

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