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房地产大数据在地块投资策略中的应用

发布时间: 2018-10-16 15:35:57

来源: 禧泰公司

分类: 行业动态

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房地产开发企业在项目建设及销售期间存在传统咨询和调研方式难以改善的数据应用问题,如缺乏全面的市场调研,或局限于与同业竞争比较。对市场的片面了解,容易误判市场现状及发展趋势,影响开发企业的长期战略布局。

中国房价行情数据覆盖全国城镇。以存量房挂牌为主、兼顾新房和成交的数据体系能够全面、公允反映房地产市场真实状况,有效帮助开发决策。本篇将以青岛市崂山区麦岛E地块为研究对象,通过分析其周边市场行情,简述市场数据在房地产投资决策环节的应用。

1. 地块附近市场行情

研究对象麦岛居住区改造E区,位于青岛市崂山区海口路以北、海游路以东、香港东路以南,占地面积99662㎡。其中,规划住宅建筑面积157075平方米,容积3.31。

首先,可从房价地图中选择该位置,并确定此次市场研究范围,见图1。


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图 1 “一张图”中选定地块区域位置

如图1,通过地图页面右侧的 “数据窗口”的“查看房价分析”链接,可前往房价行情详细页面。该页面中提供了地块附近近十年来的供需价格走势,以及价格结构分布。

该地块位置附近1000米存量住宅市场中,2018年4月的平均出售价格为55937元/㎡,同比上涨33.67%。平均总价为1083万元,超过2000万元的房产市场占比约为8.5%。

如图2所示,该地块附近的房价在2017年高速上涨;附近房价呈现分化,市场中单价处于30000~40000元/㎡的房产占比较高,市场占比28.1%,40000~50000元/㎡出售房产市场占比26.9%。10万元/㎡房产的市场占比约3%。


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图 2 地块附近房价走势分析


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图 3 地块附近市场出售户型结构和价格走势

图3描述了地块附近市场的户型结构和价格走势,附近市场中以二居室和四居室以上的大户型为主。其中,二居室市场占比31.4%,4居室市场占比45.9%。同时,附近市场中出现了明显的价格分化,四居室及五居室以上的价格显著高于一居、二居、三居室住宅,体现出较明显的品质优势。

基于市场行情分析,该地块附近的大户型产品设计在市场中有较为明显的价格优势,而偏小户型房产由于局部市场需求结构发生调整,市场供给几近饱和,市场空间较小。

2. 区域市场行情

结合对微观市场的透视,用户可扩大研究尺度,基于微观市场中透露出大户型市场的追捧,可选择分析整个崂山区市场。

作为青岛市高价位房产的聚集区,结合上文分析结果,首先将崂山区面积大于等于144㎡,且满足四居室及以上的房产定义为“高档住宅”,其余房产为普通住宅,可查询其房价行情如图4所示。


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图 4 崂山区住宅房价行情

可见,在区域市场中,各类住宅价格走势与地块附近微观市场的分析结果一致,而两类产品的价格差异更为明显,显示出该地区大户型在该区域市场中的竞争力。

3. 深度解决方案

在提供市场价格行情数据的基础上,中国房价行情还可提供基于房地产投资解决方案。

1)  价值分析

根据城市家庭数量、新房建设情况、存量房供给情况、购房预期和房地产价值等计算城市住房绝对需求趋势,根据市场对每个区域的价格接受上限、 和户型供需矛盾等发现市场机会。

2) 项目调研和产品规划

根据项目的规划设计指标,实时查询同质项目的规模和总体趋势,详细分析项目附近市场供给的价量趋势、租售关系和供求关系,并对同质项目和附近楼盘小区、城市配套做详细分析。同时发现性价比最高的户型和其面积范围。

3) 销售定价

房产自动估价技术能够实现“一房一价”的实时价格评估,监测房地产市场变化对每套房产的价格影响,直到营销宣传和销售定价。


责任编辑: zhaohongye

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