海外不动产投资现新宠

近来，境外不动产投资已经成为中国企业全球布局的重要一环。虽然写字楼和开发项目仍是中国企业境外投资的重点，分别占投资总额的34%和26%，但随着中国境外游队伍不断壮大，中国企业正瞄准这一商机，酒店资产成为境外投资新宠，占比一举跃升至24%。此前，上海楼盘锦江集团以约13亿欧元(14.6亿美元)收购法国卢浮酒店集团，就成为国内酒店业迄今为止达成的最大一笔境外投资。

房地产咨询机构第一太平戴维斯首席执行官兼董事长刘德扬5月3日表示，虽然写字楼和开发项目仍将是市场成交主力，但其他另类不动产投资正在成为市场新的投资热点。2015年跨境电商正式起步，正逐渐成为外贸发展的新支点，实力雄厚的险资开始抢滩境外物流设施。2015年，平安和中国人寿(601628,股吧)等大型保险公司通过联合其他境外投资者投资物流平台。出国留学群体不断壮大，境外学生公寓租金走高，也使得这一另类不动产投资成为投资者新宠。

美国市场受青睐

尽管中国经济持续放缓、场内担忧政府或大举限制境外投资，但数据显示2015年中国企业的境外投资额仍刷新历史纪录。继2014年突破140亿美元关口之后，2015年中国企业的境外(大陆以外地区)投资成交额接近213亿美元，同比增长49.5%。

数据显示，中国企业在英国市场的房地产投资交易有所放缓，暂别前两年聚焦伦敦巨资收购的劲头。另一方面，美国房地产市场成为投资者的新宠，2015年投资额累计近87亿美元，约为境外投资总额的41%。澳大利亚紧随其后，2015年总投资额达35亿美元。日本房地产市场投资额增长最为迅猛，较2014年投资总额增长近10倍，达到14亿美元。

近期，人民币对美元贬值明显，自2015年8月至2016年1月，在岸人民币累计贬值8%。短期内人民币贬值压力不减，境内投资者也将加速境外资产配置以抵抗人民币贬值影响。与此同时，美国迎来自2006年来首次加息，美国楼市回暖也将推升以美元计价资产价值攀升，这些都使得美国房地产投资迎来利好。

刘德扬认为，资本的涌入也将继续对不动产回报率施加下行压力，传统投资热点城市，诸如伦敦等回报率将继续下降。这让二线城市迎来新机遇。积累了一定境外投资经验的境内投资者将目光瞄准成熟经济体的二线城市，例如曼彻斯特、休斯顿等，谋求更高投资回报。

投资主体生变

第一太平戴维斯认为，当前中国境外投资主体仍以开发商、主权财富基金、保险公司为主。受制于境外投资审批流程繁琐、外汇结汇管制、税务筹划以及境外投资经验缺乏，境外投资市场鲜有私募基金的身影，同其他国家境外投资主体构成大相径庭。

由于险资监管放松，境外商业资产租约长、回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”，成为境外投资主力。2015年，境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资，占全年总额的30%。此外，开发商“走出去”热情依然不减，完成27%的总投资额，达成最多成交宗数。尽管主权财富基金仅有两家开展境外投资，但在2015年共达成19%的总投资额，成为第三大投资主体。

此外，联合境外投资者开始增加不动产配置。主权财富基金和保险公司投资规模大，不动产平台投资也成为这些超级投资者的主要标的。海外投资比例或上调至占总资产的15%，而当前境外不动产在境内保险公司的投资组合中占比不足2%，远远低于境外投资者不动产资产配置。通过联合境外投资者，收购资产平台部分股权，可助其享有境外投资者成熟资产管理经验，并降低风险。